Sektörden.

Ticari bir gayrimenkul almak güzel bir yatırımdır. Hem mülkünüz zamanla değer kazanır hem de aylık sabit bir geliriniz olur. Bu yüzden ticari gayrimenkuller pahalıdır. Hele konu bir akaryakıt istasyonu ise fiyat iyice artar. Akaryakıt istasyonu almak iyi bir yatırım olduğu gibi size prestij katacak yeni bir iş kolu da sağlamaktadır.

Günümüzde sıfırdan bir istasyon kurmak  yaklaşık olarak 1.3 milyon TL gibi bir inşaat ve ekipman maliyetini doğurmaktadır. Yasal izin ve ruhsatları, arsanın bedelini dahil etmediğimiz bu bedel yalnızca istasyonu yapmak için harcamanız gereken fiziki kalemleri içermektedir. Mevcutta faal olan bir istasyon almak istiyorsanız hem de şehir merkezi olsun diyorsanız on milyonlarca Lira`yi gözden çıkarmışsınız demektir.

Bir istasyon alma niyetiniz var ve istasyoncaddesi.com, sahibinden.com ya da hurriyetemlak.com gibi ilan sitelerinden bütçenize uygun bir istasyon buldunuz. Peki, bu kadar yüklü bir yatırım yapmadan önce nelere dikkat etmelisiniz, hangi konular olmazsa olmazdır, gelin hep beraber inceleyelim.

Bir istasyonun değerini belirleyen dört önemli faktör bulunmaktadır;

1-Satış miktarı,

2-Ruhsat durumu,

3-Güncel tapu ve imar durumu

4-İstasyonun fiziki kondisyonu.

SATIŞ MİKTARI

İstasyonlarda kullanılan teknolojik altyapı günümüzde o kadar ilerledi ki artık yıllık, aylık, günlük hatta anlık satış verilerini tek bir tuşa basarak ulaşabiliyoruz. Sektörün düzenleyici kurumu olan EPDK’ya online olarak bağlı olan bu sistemdeki verilerin doğruluğu yasalarla koruma altına alınmıştır. Dolayısıyla istasyon otomasyon sistemlerinden alınan satış verilerini gerçekçi olarak değerlendirebiliriz. Satış verilerini incelerken taşıt tanıma sistemi oranına, veresiye-cari satış oranına, kredi kartı ve nakit yüzdelerine de dikkat edilmelidir, satış rakamları ürün bazında da ayrıca alınmalıdır. Örnek vermek gerekirse taşıt tanıma sistemi ile yapılan satışlar genelde karlılığı düşük satışlardır ve istasyonun bayisi olduğu dağıtım şirketine göre değişiklik göstermektedir. X bayisi olan bir istasyonun toplam satışının yarısı taşıt tanıma sistemi ile yapılmaktaysa bu istasyonu taşıt tanıma sistemi olmayan Y markasına dönüştürdüğünüzde satışı otomatik olarak yarı yarıya düşecektir.

İstasyon satışını belirleyen dört önemli kriter vardır;

1. İstasyonun önünden geçen araç sayısı,
2. İstasyonun markası ve rekabet durumu,
3. Bayinin işletme kalitesi ve ticari itibarı,
4. İstasyonun fiziki kapasitesi,

Dolayısıyla otomasyon sisteminden çektiğiniz satış verisi önemli bir bilgi olmasına rağmen, satışı etkileyen faktörler de göz önüne alınarak olası fırsatlar ve tehditler değerlendirilmelidir. İstasyonlarda, bazı periyotlarda müşterilere gerek fiyat panosundan ilan edilerek gerekse kartlı sistemler kullanılarak fiyat indirimleri uygulanmaktadır. Bu özel uygulama zamanlarında istasyonlar normal koşullar altında gerçekleşmeyecek satış rakamlarına ulaşabilirler. Satış arttırmaya yönelik bu tip kampanyalar ilave vade enstrümanı kullanılarak da yapılabilir. Dolayısıyla otomasyon rakamının gerçekliği mutlaka araç sayımı ile de desteklenmeli yani cross-check yapılmalıdır Araç sayımının nası lyapılacağı ve araç sayımından satış bilgisinin nasıl temin edileceği hususunu istasyon expertizi yapan danışmanlık firmalarından öğrenebilirisiniz.

Şehir merkezinden ilçe ve köy merkezlerine doğru gittikçe dağıtım şirketi markasının satışlara etkisi azalırken, bayinin ismi ön plana çıkar. Dolayısıyla, işletici değişikliklerinde satışlar düşebilir ya da artabilir. Satın almayı düşündüğünüz istasyonda farklı vardiyalarda olmak üzere biraz zaman geçirmenizi tavsiye ederim. İstasyonun genel temizliği, tuvaletleri, markette sergilenen ürünlerin temizliği düzeni ve sergileniş şekli, ön saha satış ekibinin müşteriye davranışı gibi unsurlar bu geçirdiğiniz sürede gözlemlenmelidir. Unutmayın ki kötü işletilen ve temiz olmayan istasyonlar alıcılar için fırsattır, iyi işletici ile satışları arttırılabilir. İstasyonun, pazardaki ilk 5 markadan birinin bayisi olması değerini arttırır. Dolayısıyla istasyonun hem mevcut markası hem de etrafında rekabet halinde bulunan diğer istasyonların markaları değerlendirilmelidir. Örneğin “X” marka bir istasyon aldınız ve etrafınızda hiç Y markalı bir istasyon bulunmamakta. Kabaca söyleyebiliriz ki bu istasyon için bir marka değişikliğinden satış artış fırsatı bulunmaktadır.

Son olarak istasyonun fiziki kapasitesinden bahsetmek istiyorum. İstasyonun 2 pompası varsa günlük 30.000 lt satışı mümkün değil yakalayamazsınız. Dolayısıyla fiziken hizmet verebileceğiniz araç sayısı bellidir. Bunlara ilave olarak istasyonda yıkama olup olmaması, LPG satışı olup olmaması gibi konular da satış üzerinde çok etkilidir. Örneğin minibüs müşterileri araç yıkama hizmeti vermeyen istasyonlardan yakıt alma olasılıkları azdır.

RUHSAT, İMAR DURUMU VE TAPU TAKYİDAT

Bir istasyon almadan önce kesinlikle gitmeniz gereken iki kamu kuruluşu vardır; belediye ve tapu. Belediye’den imar durumu ve ruhsat bilgilerini, tapudan ise mülkün sahipliğine ait bilgileri edinebilirsiniz. Unutmayın ki bir istasyonun ruhsatı en az tapusu kadar değerlidir. Mülk sahibi ile ruhsat sahibinin farklı olduğu lokasyonlarda ekstra maliyetler çıkabilir çünkü ruhsat sahibi muvafakat vermeden tapu sahibi olsanız dahi GSM ruhsatının devrini alamazsınız.

Büyükşehir Belediyesi olan illerimizden birinden bir istasyon alacaksanız büyükşehir belediyesi ruhsat ve denetim müdürlüklerine uğramanız gerekmektedir.